SÃO PAULO — Apartamentos de até 34 m² representaram quase 80% dos lançamentos imobiliários na cidade de São Paulo em julho deste ano. Foram 9,1 mil unidades de um total de 11,7 mil, segundo dados da Brain Inteligência Estratégica. Desde 2023, mais de 265 mil imóveis com essa metragem foram lançados na capital.
Os compactos também predominam no estoque disponível: 51% dos imóveis novos têm até 34 m². Quando entram na conta as unidades de até 39 m², a participação chega a 70,5%.
Urbanismo, renda e demanda
Para Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da Fundação Getúlio Vargas (FGV), o zoneamento paulistano favorece empreendimentos compactos. Nos eixos de transporte, é possível aproveitar mais os terrenos. Fora dessas áreas, o potencial construtivo é mais limitado, o que pode reduzir a rentabilidade dos projetos.
O Minha Casa, Minha Vida também ampliou o espaço para esse tipo de imóvel. Os subsídios e os limites maiores de renda e de valor dos imóveis tornaram as unidades mais acessíveis a uma parcela maior dos consumidores. Na MRV, mais de 99% do estoque atual em São Paulo está enquadrado no programa.
A empresa lançou 3.910 apartamentos na cidade em 2026 e prevê colocar outras 921 unidades no mercado até o fim do ano. Em 2025, foram 3.927 unidades na capital paulista; cerca de 76% dos lançamentos tinham até 39 m².
Ítalo Pita, diretor comercial da MRV em São Paulo, relaciona o movimento ao crescimento dos lares unipessoais e das famílias menores. Ele também cita a escassez de terrenos bem localizados e o custo da terra como fatores que favorecem projetos com melhor aproveitamento do espaço.
Nos empreendimentos da MRV, a redução das metragens levou à integração de ambientes e à revisão da distribuição interna. Desde o início de 2025, a média de itens de lazer e convivência passou de cinco para cerca de dez. Mais de 85% dos projetos contam com piscina.
Compactos lideram as vendas
Em julho de 2026, os apartamentos de até 34 m² responderam por 64,9% das vendas de imóveis novos em São Paulo. Considerando as unidades de até 39 m², a participação chegou a 82,1%.
Eduardo Quintella, diretor de incorporação e comercial do Grupo Direcional, afirma que plantas mais eficientes ajudam a manter os imóveis em uma faixa compatível com a capacidade de financiamento, especialmente onde o terreno pesa na formação do custo. A empresa, especializada no Minha Casa, Minha Vida, registrou R$ 2 bilhões em vendas brutas no segundo trimestre de 2026.
O urbanista Renato Cymbalista, professor do departamento de arquitetura e urbanismo da Universidade de São Paulo (USP), também aponta a mudança nos hábitos de moradia. Dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) mostram que 15,6 milhões de brasileiros moravam sozinhos em 2025, o equivalente a 19,7% dos domicílios.
Cymbalista, porém, afirma que a capacidade de compra continua sendo determinante. Para ele, a oferta de imóveis menores está mais ligada ao orçamento do que à preferência dos compradores, já que algumas unidades são ocupadas por duas ou três pessoas.
Unidades compactas de alto padrão
A busca por metragens reduzidas também aparece fora do mercado econômico. Em Perdizes, nas proximidades da PUC, a Global Realty desenvolveu o Cardoso 432, com studios e lofts de 26 m² a 29 m², pé-direito duplo de 4,32 metros e arquitetura assinada. As unidades podem custar mais de R$ 700 mil.
O projeto inclui mezanino, com sala, cozinha e banheiro no piso inferior e dormitório no superior. A área de lazer tem raia de natação de 25 metros, sauna e spa.
A incorporadora também está à frente do Eterna Paulista, nos arredores da Avenida Paulista, que reúne studios de 24 m² e penthouses de 198 m². A proposta é oferecer a mesma infraestrutura de lazer aos moradores, independentemente da metragem das unidades.
